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Fristenrechner: Gesetzliche Kündigungsfrist Mietvertrag berechnen

Bild Dr. jur. Stephan Seitz
Autor:
Zuletzt aktualisiert: 10. Mai 2024
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Keine Rechtsberatung, alle Angaben ohne Gewähr.
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Die Kündigungsfrist im Mietverhältnis regelt, wie lange im Voraus ein Mieter oder der Vermieter das Mietverhältnis beenden muss und meint somit den Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt der Kündigungserklärung und dem wirksamen Ende des Mietverhältnisses. Das gilt grundsätzlich sowohl für Wohnungen als auch für gewerblich genutzte Immobilien.

  • Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Kündigung von Mietverhältnissen zwischen Mieter und Vermieter. Mieter können weitestgehend flexibel kündigen. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate.
  • Für Vermieter gelten weitere gesetzlichen Einschränkungen. Zum einen verlängert sich die Kündigungsfrist automatisch mit der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigungsfrist beträgt dabei, je nach Mietdauer zwischen drei Monate bis zu neun Monate.
  • Darüber hinaus muss ein Vermieter ein berechtigtes Interesse (Kündigungsgrund) vorweisen können, um das Mietverhältnis zu beenden. Dies kann beispielsweise Eigenbedarf sein.
  • Bei befristeten Mietverträgen gibt es jedoch keine ordentliche Kündigungsfrist, da das Mietverhältnis bereits am festgelegten Tag endet. Ein befristeter Mietvertrag kann jedoch außerordentlich (fristlos) gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

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Eingabehilfen zum Fristenrechner: Mietvertrag kündigen Frist

  • Gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist: Bitte sehen Sie in ihrem Mietvertrag nach, was dieser zur Kündigungsfrist regelt. Soweit dieser nichts regelt, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Sollte tatsächlich eine gesonderte, vertragliche Kündigungsfrist vereinbart sein, wählen Sie das bitte im Rechner aus. Beachten Sie dabei die rechtlichen Einschränkungen zu den Anpassungsmöglichkeiten der Kündigungsfristen im Mietvertrag. Soweit eine vertragliche Regelung unwirksam ist, ist die gesetzliche Kündigungsfrist anzuwenden.
  • Kündigung als Vermieter: Wie lange ist die Frist bestimmt? Als Vermieter gilt für Sie eine gestaffelte Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses. Eine vertragliche Kündigungsfrist, die ihre Kündigungsfrist im Verhältnis zur gesetzlichen Kündigungsfrist verkürzt, ist unwirksam.
    • Mietdauer bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
    • Mietdauer bis zu 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
    • Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
    • Mietdauer über 10 Jahre : 12 Monate Kündigungsfrist (Altverträge, die bis Herbst 2001 geschlossen wurden)
    Weiterhin müssen Sie für den Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarf der Wohnung bedenken, dass sich die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängert.
  • Beginn der Frist und Datum des Ereignisses: Geben Sie an, an welchem Tag Sie die Kündigung ausgesprochen haben oder aussprechen werden. Bitte beachten Sie, dass die Kündigung an diesem Tag in den Machtbereich des Vermieters gelangt sein muss und nicht erst bei Ihnen abgesandt wird. Es empfiehlt sich daher eine persönliche Übergabe, zusammen mit einer Bestätigung des Eingangs beim Vermieter. Der Rechner wird Ihnen dann berechnen zu welchem Datum Sie den Vertrag gekündigt haben.

Beispiele für Berechnung der Kündigungsfrist eines Mietvertrages

Beispiel 1: Herr Müller wohnt seit 7 Jahren in einer Wohnung, die er gemietet hat. Er hat sich entschieden, aus persönlichen Gründen umzuziehen. Da es keine spezielle Vereinbarung über die Kündigungsfrist in seinem Mietvertrag gibt, hält er sich an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Herr Müller möchte, dass die Kündigung zum 01.09.2024 wirksam wird. Daher sendet er sein schriftliches und formgerechtes Kündigungsschreiben so ab, dass es spätestens am dritten Werktag des Monats Juni (also am 03.06.2024) beim Vermieter eingeht.

Beispiel 2: Frau Schmidt lebt seit 7 Jahren in ihrer gemieteten Wohnung und möchte nun näher bei ihrer Familie wohnen. Obwohl in ihrem Mietvertrag festgelegt ist, dass sich die Kündigungsfrist analog zu den gesetzlichen Fristen des Vermieters verlängert hat – auf sechs Monate nach siebenjähriger Mietdauer – ist diese Regelung unwirksam. Daher gilt für Frau Schmidt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Frau Schmidt möchte, dass die Kündigung zum 01.09.2024 wirksam wird. Daher sendet sie ihr formelles, schriftliches Kündigungsschreiben so ab, dass es spätestens am dritten Werktag des Monats Juni (also am 03.06.2024) beim Vermieter eintrifft. Der Vermieter bestätigt den Eingang der Kündigung und Frau Schmidt bereitet ihren Umzug vor.

Beispiel 3: Herr Müller ist Vermieter einer Wohnung, die er seit über 8 Jahren an einen Mieter vermietet hat. Nun benötigt er die Wohnung für seine Tochter, die in der Stadt studieren wird. Daher sendet er sein schriftliches und formgerechtes Kündigungsschreiben so ab, dass es spätestens am dritten Werktag des Monats März (also am 03.03.2024) beim Mieter eingeht. In dem Schreiben begründet er den Eigenbedarf ausführlich und nennt den 01.12.2024 als Datum der Beendigung des Mietverhältnisses.

Beispiel 4: Frau Müller ist Vermieterin einer Wohnung, die sie seit über 25 Jahren an einen Mieter vermietet hat. Der Mietvertrag wurde vor Herbst 2001 geschlossen. Frau Müller möchte, dass die Kündigung zum 01.09.2024 wirksam wird. Da das Mietverhältnis bereits über 10 Jahre besteht und vor Herbst 2001 geschlossen wurde, beträgt die Kündigungsfrist im Ausnahmefall zwölf Monate. Daher sendet sie ihr schriftliches und formgerechtes Kündigungsschreiben so ab, dass es spätestens am dritten Werktag des Monats September (also am 03.09.2023) beim Mieter eingeht. In dem Schreiben nennt sie den 01.09.2024 als Datum der Beendigung des Mietverhältnisses.

Beispiel 5: Herr Müller ist Vermieter einer Wohnung, die er seit 15 Jahren an einen Mieter vermietet hat. Nun benötigt er die Wohnung für seine Tochter, die in der Stadt arbeiten wird. Dies stellt einen gültigen Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar. Herr Müller möchte, dass die Kündigung zum 01.10.2024 wirksam wird. Daher sendet er sein schriftliches und formgerechtes Kündigungsschreiben so ab, dass es spätestens am dritten Werktag des Monats Juli (also am 03.07.2024) beim Mieter eingeht. In dem Schreiben begründet er den Eigenbedarf ausführlich und nennt den 01.10.2024 als Datum der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter, Herr Schneider, lebt jedoch seit 15 Jahren mit seiner Familie und seinen kleinen Kindern in der Wohnung. Eine vergleichbare Wohnung findet sich nicht. Daher widerspricht er der Kündigung aufgrund außergewöhnlicher Härte. Er sendet ein formgerechtes Widerspruchsschreiben an Herrn Müller, in dem er seine Situation ausführlich darlegt und auf die Schwierigkeiten hinweist, die ein Umzug für seine Familie bedeuten würde. Er bittet um Berücksichtigung seiner besonderen Umstände und um eine einvernehmliche Lösung.<&p>Fristenrechner Kündigungsfrist Mietvertrag

Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter berechnen

Die gesetzliche Kündigungsfrist sieht vor, dass der Mieter in einem unbefristeten Mietverhältnis am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monates („drei Monate Kündigungsfrist“) kündigen kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters bleibt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer bei drei Monaten.

Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters sind dabei im Kündigungsschreiben anzugeben. Explizit ausgenommen ist die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Die Kündigungsfrist des Vermieters in einem unbefristeten Mietverhältnis ist dann abhängig von der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und verlängert sich nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate. Diese Regelung zur Verlängerung der Kündigungsfrist soll den Mieter schützen und berücksichtigt die besondere Bedeutung einer bewohnten Immobilie als Lebensmittelpunkt des Mieters. Sie soll den Mieter vor der Willkür des Vermieters schützen und ihm ausreichend Zeit geben, eine neue Unterkunft zu finden, wenn das Mietverhältnis eine gewisse Dauer erreicht hat.

Bei befristeten Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung für beide Parteien während der Laufzeit des Mietvertrages nicht möglich.

Eigenbedarfskündigung: ordentliche Kündigung des Vermieters

In dem Fall, dass der Vermieter die vermietete Wohnung oder das Haus für seinen eigenen Wohnbedarf oder den naher Familienangehöriger benötigt, kann dieser dem Mieter auch ohne weiteres berechtigtes Interesse kündigen – sogenannte Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters. Wichtig allerdings, der Eigenbedarf muss auch tatsächlich vorliegen, das heißt, der Vermieter oder seine nahen Familienangehörigen müssen die Wohnung für sich selbst nutzen wollen. Der Vermieter muss den Eigenbedarf in der Kündigung ausführlich und nachvollziehbar begründen. Zudem sind die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen zu beachten, die sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses richten. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf sollte der Vermieter auch die sozialen Belange des Mieters berücksichtigen und auf mögliche Härtefälle eingehen.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dies kann verschiedene Gründe haben, wie beispielsweise:

  • Wohnbedarf für sich selbst: Der Vermieter möchte selbst in die Wohnung einziehen.
  • Wohnbedarf für Familienangehörige: Eltern, Kinder oder Geschwister des Vermieters benötigen die Wohnung, etwa aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels, einer Scheidung oder ähnlicher persönlicher Lebensumstände.
  • Wohnbedarf für Angehörige des Haushalts: Dazu können Lebenspartner, Pflegekräfte oder auch andere nahe stehende Personen gehören, die nicht unbedingt verwandt, aber Teil des Haushalts des Vermieters sind.

Die Gründe müssen konkret und nachweisbar sein. Es reicht nicht aus, nur allgemeine Absichten zu äußern. Der Vermieter muss darlegen können, warum genau diese Wohnung benötigt wird und warum alternative Lösungen (wie die Anmietung oder der Kauf einer anderen Wohnung) nicht in Frage kommen. Es ist auch wichtig, dass der Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung und nicht erst deutlich später besteht.

Erleichterte Kündigung des Vermieters ohne Eigenbedarf

§ 573a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erlaubt dem Vermieter eine erleichterte Kündigung des Mietverhältnisses, auch ohne dass ein konkreter Kündigungsgrund wie Eigenbedarf vorliegen muss. Diese Sonderregelung kann angewendet werden, wenn der Vermieter nur eine geringe Anzahl von Wohnungen auf demselben Grundstück vermietet. Konkret bedeutet dies, dass die Kündigung erleichtert ist, wenn der Vermieter in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet.

In einem solchen Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer verlängerten Kündigungsfrist kündigen, ohne die üblichen Kündigungsgründe des § 573 BGB (zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters) nachweisen zu müssen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dabei um drei Monate über die regulären Fristen hinaus. Das heißt, dass bei einer Wohndauer von weniger als fünf Jahren die Kündigungsfrist sechs statt drei Monate beträgt.

Der Vermieter muss in der Kündigung jedoch explizit auf die Anwendung des § 573a BGB hinweisen und die Erklärung, dass es sich um eine erleichterte Kündigung handelt, deutlich machen. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Regelung nicht gilt, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen im selben Haus oder auf demselben Grundstück vermietet. Der Mieterschutz bleibt weiterhin stark, und die Kündigung kann von dem Mieter angefochten werden, wenn sie als unzumutbar oder sozial ungerechtfertigt angesehen wird.

Außerordentliche Kündigungsfrist im Mietverhältnis

Neben der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, ist es ebenso für die Mietparteien möglich unter bestimmten Umständen das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, d.h. ohne Kündigungsfrist. Dies ist dann der Fall, wenn ein wichtiger Grund vorliegt der es dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter bei Zahlung der Miete in Verzug ist, die Nutzung der Mietwohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist oder andere schwerwiegende Vertragsverletzungen vorliegen.

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Sozialer Kündigungsschutz des Mieters

Für den Mieter gilt darüber hinaus, im Fall einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, der soziale Kündigungsschutz als besondere Form des Kündigungsschutzes. Die gesetzliche Regelung besagt, dass der Mieter der Kündigung widersprechen kann und den Fortbestand des Mietverhältnisses verlangen kann, wen die Kündigung für den Mieter und seine Familie eine Härte darstellen würde, die nach Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien, nicht zu rechtfertigen ist. Dies liegt u.a. auch dann vor, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Der soziale Kündigungsschutz kommt jedoch nicht in Betracht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Anpassungsmöglichkeiten der Kündigungsfristen im Mietvertrag

Zwar sind die Kündigungsfristen im Mietvertrag grundsätzlich gesetzlich geregelt, aber können unter bestimmten Bedingungen vertraglich angepasst werden.

Eine mögliche Abweichung dabei ist die Vereinbarung einer kürzerer Kündigungsfrist als die gesetzliche Frist für den Mieter (bspw. eine zwei Monatsfrist anstelle der gesetzlichen Drei-Monats-Frist). Die Verlängerung der Kündigungsfrist ist für Mietverträge, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, ausgeschlossen und eine solche Regelung wäre unwirksam. Verträge, die vorher geschlossen wurden und in denen festgelegt ist, dass sie zu einem bestimmten Zeitpunkt enden und sich dann jeweils um ein Jahr verlängern, sind davon ausgenommen.

Eine kürzere Kündigungsfrist für den Vermieter als die gesetzliche Kündigungsfrist kann nicht vereinbart werden. Eine solche Regelung in einem Mietvertrag wäre ebenfalls unwirksam.

Form der Kündigung durch Mieter oder Vermieter

Für die Kündigung eines Mietvertrags muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass die Kündigung auf Papier verfasst und dem Kündigungsempfänger im Original zugehen muss. Eine Kündigung per E-Mail, Fax, SMS oder Telefon ist demnach nicht zulässig. Zudem muss die Kündigung auch handschriftlich unterschrieben sein. Sollte der Mietvertrag von mehrere Personen gemeinschaftlich unterschrieben worden sein, müssen auch alle diese Personen die Kündigung unterschreiben.

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Fristenrechner Kündigungsfrist Mietvertrag: Quellenangaben und weiterführende Literatur

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