Ratgeber Vererbung von Immobilien

Das Thema Immobilienvererbung ist ein komplexes und häufig sensibles Thema, das viele Menschen beschäftigt. Es geht dabei nicht nur um rechtliche und finanzielle Aspekte, sondern oft auch um persönliche und emotionale Faktoren. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Aspekte der Immobilienvererbung zu geben und Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, sei es ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, müssen Sie entscheiden, was nach Ihrem Tod damit geschehen soll. Dies kann eine schwierige Entscheidung sein, insbesondere wenn mehrere mögliche Erben in Betracht kommen oder wenn es Uneinigkeiten unter den Erben gibt. Doch selbst wenn die Dinge auf den ersten Blick klar zu sein scheinen, können rechtliche und steuerliche Fragen schnell für Verwirrung sorgen.

In Deutschland regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Erbfolge und somit auch die Vererbung von Immobilien. Es unterscheidet dabei zwischen der gesetzlichen und der testamentarischen Erbfolge und bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Erbschaft individuell zu gestalten.

Die gesetzliche Erbfolge und deren Auswirkung auf Immobilien

Die gesetzliche Erbfolge greift immer dann, wenn der Verstorbene kein Testament oder Erbvertrag hinterlassen hat. Sie ist in den §§ 1924 ff. BGB geregelt und sieht eine bestimmte Reihenfolge der Erbberechtigten vor. An erster Stelle stehen die Verwandten des Erblassers, wobei zwischen mehreren Ordnungen unterschieden wird. Die Kinder des Verstorbenen und deren Abkömmlinge gehören zur ersten Ordnung, die Eltern und deren Abkömmlinge zur zweiten Ordnung, die Großeltern und deren Abkömmlinge zur dritten Ordnung und so weiter.

Hat der Erblasser einen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner, tritt dieser neben den Verwandten als Erbe auf. Der Anteil, der dem überlebenden Partner zusteht, hängt dabei vom Güterstand und der Erbenordnung der Verwandten ab.

Bei der Vererbung von Immobilien bedeutet dies, dass die Immobilie Teil der Erbmasse ist und auf die Erben verteilt wird. Wer die Immobilie tatsächlich erbt oder was mit ihr geschehen soll, hängt dabei von der Anzahl und der Ordnung der Erben ab. Bei mehreren Erben kann dies dazu führen, dass die Immobilie verkauft werden muss, um das Erbe aufteilen zu können. Geht das nicht einvernehmlich zwischen den Erben, so kommt hier eine Teilungsversteigerung zur zwangsweisen Aufteilung der Immobilie in Betracht. Sollte dies nicht gewünscht sein, sollte eine entsprechende Regelung im Testament getroffen werden.

Die Testamentsformen und Immobilienvererbung

Eine der wichtigsten Möglichkeiten, um Einfluss auf die Erbfolge zu nehmen, ist die Errichtung eines Testaments. Mit einem Testament können Sie individuell regeln, wer Ihr Erbe und somit auch Ihre Immobilie erhalten soll. Es gibt dabei verschiedene Formen des Testaments, die sich hinsichtlich ihrer Errichtung und ihren Wirkungen unterscheiden.

Das eigenhändige Testament ist die wohl bekannteste Form. Es muss vollständig von Hand geschrieben und unterschrieben sein und sollte das Datum und den Ort der Errichtung enthalten. Das eigenhändige Testament kann jederzeit und ohne formelle Anforderungen geändert oder widerrufen werden. Es bietet daher ein hohes Maß an Flexibilität, birgt aber auch Risiken. So kann es passieren, dass das Testament nicht gefunden wird oder dass Unklarheiten bei der Auslegung entstehen.

Eine sicherere, aber auch aufwendigere Form ist das öffentliche Testament. Dieses wird von einem Notar errichtet, der den letzten Willen des Erblassers zu Protokoll nimmt und in amtliche Verwahrung gibt. Das öffentliche Testament bietet den Vorteil, dass es rechtssicher ist und dass der Erblasser vor der Errichtung umfassend beraten wird. Allerdings entstehen hierfür auch Notarkosten.

Unabhängig von der Form des Testaments sollten Sie bei der Vererbung von Immobilien einige Besonderheiten beachten. So ist es beispielsweise möglich, eine sogenannte Vor- und Nacherbschaft anzordnen. Dabei wird zunächst ein Vorerbe bestimmt, der die Immobilie nur unter bestimmten Bedingungen nutzen darf, und nach dessen Tod tritt ein Nacherbe die Erbschaft an. Eine solche Regelung kann sinnvoll sein, um beispielsweise sicherzustellen, dass die Immobilie innerhalb der Familie bleibt.

Eine weitere Möglichkeit ist die Teilungsanordnung. Mit ihr können Sie bestimmen, dass bestimmte Erben bestimmte Teile Ihres Nachlasses erhalten sollen. Dies kann insbesondere bei der Vererbung von Immobilien sinnvoll sein, um Streitigkeiten unter den Erben zu vermeiden.

Die Erbschaftssteuer und Immobilien

Ein weiterer wichtiger Punkt, den es bei der Vererbung von Immobilien zu beachten gilt, ist die Erbschaftssteuer. Sie wird auf den Wert des Erbes erhoben und kann je nach Wert der Immobilie und Verwandtschaftsgrad zum Erblasser erheblich sein.

Die Erbschaftssteuer berechnet sich nach dem sogenannten steuerlichen Wert der Immobilie. Dieser kann von dem tatsächlichen Verkehrswert abweichen und wird vom Finanzamt festgesetzt. Der steuerliche Wert kann dabei unter Umständen niedriger ausfallen als der Verkehrswert, wenn beispielsweise eine Selbstnutzung der Immobilie durch den Erben vorgesehen ist.

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und vom Wert der Erbschaft können verschiedene Steuersätze und Freibeträge gelten. Ehepartner und Kinder sind dabei in der günstigsten Steuerklasse und haben die höchsten Freibeträge.

Um die Erbschaftssteuer zu minimieren, gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten. Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken, wobei allerdings in diesem Fall dann die ggf. anfallende Schenkungsteuer zu beachten ist, die ähnlich wie die Erbschaftssteuer funktioniert.

Die Erbengemeinschaft und Immobilien

Eine Besonderheit bei der Vererbung von Immobilien stellt die Erbengemeinschaft dar. Sie entsteht immer dann, wenn mehrere Personen zusammen erben. In einer Erbengemeinschaft hat jeder Erbe einen Anteil an der gesamten Erbmasse und damit auch an der Immobilie..

Dies kann in der Praxis zu Schwierigkeiten führen, da Entscheidungen immer gemeinsam getroffen werden müssen und ein Erbe die Immobilie nicht ohne Zustimmung der anderen Erben verkaufen kann. Weierhin kann jeder Erbe jederzeit die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen, was häufig den Verkauf der Immobilie bedeutet..

Um solche Probleme zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, im Testament Regelungen zur Erbengemeinschaft zu treffen. Beispielsweise kann ein Testamentsvollstrecker eingesetzt werden, der die Verwaltung der Erbmasse übernimmt und Streitigkeiten unter den Erben vermeiden kann. Alternativ kann auch eine Teilungsanordnung getroffen werden, mit der festgelegt wird, wer welche Teile des Nachlasses erhalten soll.

Die Möglichkeit der Vor- und Nacherbschaft

Die Vor- und Nacherbschaft ist eine spezielle Form der Testamentsgestaltung, die es erlaubt, die Erbschaft in zwei Stufen zu teilen. Der Vorerbe erhält das Erbe zunächst nur mit bestimmten Einschränkungen und kann es beispielsweise nicht verkaufen oder belasten. Nach seinem Tod geht das Erbe auf den Nacherben über.Diese Form der Testamentsgestaltung kann insbesondere bei der Vererbung von Immobilien sinnvoll sein, um sicherzustellen, dass die Immobilie über mehrere Generationen in der Familie bleibt. Allerdings ist die Vor- und Nacherbschaft rechtlich komplex und sollte daher nur mit anwaltlicher oder notarieller Beratung eingesetzt werden.

Die Möglichkeiten der Schenkung

Eine Alternative zur Vererbung von Immobilien stellt die Schenkung dar. Dabei überträgt der Eigentümer die Immobilie zu Lebzeiten auf den Beschenkten. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Eigentümer die Immobilie ohnehin nicht mehr selbst nutzt und sicherstellen möchte, dass sie in gute Hände kommt.

Eine Schenkung kann zudem steuerliche Vorteile haben, da für Schenkungen ähnliche Freibeträge gelten wie für Erbschaften. Allerdings sollten Sie beachten, dass eine Schenkung in der Regel nicht mehr rückgängig gemacht werden kann und dass Sie die Kontrolle über die Immobilie vollständig abgeben. Hier kann die Eintragung eines Nießbrauchsrechts sowie weiterer Rechte an der Immobilie für den Verschenker sinnvoll sein.

Fazit zur Vererbung von Immobilien

Die Vererbung von Immobilien ist ein komplexes Thema, das eine sorgfältige Planung und Beratung erfordert. Es gibt viele verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, von der Erbschaftssteuer bis zur Vermeidung einer unkontrollierten Erbengemeinschaft. Mit der richtigen Planung und Unterstützung können Sie jedoch sicherstellen, dass Ihre Immobilie nach Ihrem Tod an die von Ihnen gewünschten Personen übergeht und dabei möglichst wenig Steuerlast anfällt.

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz