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Notarkosten für Immobilien berechnen: Hauskauf, Grundstückskauf und Wohnungskauf

Bild Dr. Stephan Seitz
Autor:
Zuletzt aktualisiert: 5. Januar 2023
Der Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung kann nicht einfach als privatschriftlicher Vertrag vorgenommen werden. Vielmehr müssen Verträge zum Kauf und Verkauf von Immobilien von einem Notar beurkundet werden. In diesem Zusammenhang fallen Kosten für den Notar und auch für involvierte Grundbuchamt an, die sich im Wesentlichen am Kaufpreis der Immobilie orientieren. Eine weitere Frage in diesem Zusammenhang ist, ob eine Grundschuld bestellt oder abgetreten werden soll, um den Kauf auch zu finanzieren.

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Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite

Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite.

Warum sind Immobilienverträge beurkundungspflichtig?

§ 311b BGB stellt klar, dass der Kaufvertrag über ein unbebautes oder bebautes Grundstück der notariellen Beurkundung bedarf. Die notarielle Beurkundung ist Voraussetzung, damit das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer vornimmt. Nur so lässt sich gewährleisten, dass Verkäufer und Erwerber all diejenigen Rechte und Pflichten zuverlässig beurkunden, die die Interessen der Vertragsparteien wiedergeben und für die Abwicklung des Kaufvertrages notwendig sind.

Notare sind keine Interessenvertreter einer Partei

Notare beurkunden den Kaufvertrag beim Immobilienerwerb. Notare sind nicht die Interessenvertreter einer Partei, sondern unparteiische Betreuer derjenigen Person, die einen Notar wegen einer Beurkundung aufsuchen. Dabei dürfen Notare nur über die rechtlichen Gegebenheiten eines Sachverhalts informieren und Vorschläge unterbreiten, wie eine Beurkundung inhaltlich und formell richtig gestaltet werden sollte. Der Notar darf aber nicht nach Maßgabe der persönlichen Interessen einer Partei beraten und dabei die Interessen eines anderen Beteiligten in den Hintergrund drängen oder gar beeinträchtigen. Besteht individueller Beratungsbedarf, sind Rechtsanwälte beizuziehen.

Welche Aufgaben haben die Notare beim Immobilienerwerb?

Um die Interessen beider Parteien im Kaufvertrag angemessen zu erfassen, soll der Notar „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufklären und deren Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift des Vertrages wiedergeben (§ 17 BeurkG).

Der Notar soll den Vertragstext so formulieren, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden. Wichtig ist, dass eine Partei nicht benachteiligt wird, vor allem, wenn diese im Hinblick auf den Vertragstext keine Erfahrungen oder offensichtlich falsche Vorstellungen hat. Die Beurkundung verfolgt das Ziel, den Vertragsinhalt rechtlich ausgewogen zu gestalten und zu gewährleisten, dass der Kaufvertrag problemlos abgewickelt werden kann und letztlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt.

Wer bezahlt die Notarkosten beim beim Kauf eines Hauses, Grundstücks oder Wohnung?

Wird eine Immobilie verkauft, ist es üblich, dass der Erwerber die Gebühren des Notars für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bezahlt. Weil der Erwerber die Gebühren bezahlt, hat er im Regelfall auch das Recht, den Notar seines Vertrauens selbst zu wählen. Ungeachtet dessen können die Parteien im Kaufvertrag die Gebührenfrage abweichend regeln und individuell bestimmen, wer welche Kosten trägt.

Anders ist es, wenn im Grundbuch eingetragene Rechte gelöscht werden müssen. Der Verkäufer ist verpflichtet, das Grundstück lastenfrei zu übergeben. Dazu hat der Verkäufer die Aufgabe, die Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers für eine eventuell im Grundbuch eingetragene Grundschuld einzuholen und dafür die anfallenden Gebühren zu tragen. Gleiches gilt für sonstige im Grundbuch eingetragene, aber zu löschende Rechte.

Soweit der Erwerber zur Finanzierung des Kaufpreises im eigenen Interesse eine Grundschuld bestellt, ist er verpflichtet, die dafür anfallenden Notargebühren und Grundbuchgebühren zu tragen.

Wie berechnen Notare ihre Gebühren?

Notare berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Das Gesetz verpflichtet jeden Notar, die im Gesetz beschriebenen Tätigkeiten nach den gesetzlich vorgegebenen Gebühren abzurechnen. Die Gebühren dürfen weder unterschritten noch überschritten werden (§ 17 GNotKG). Notargebühren sind deshalb nicht verhandelbar. Die Höhe der Gebühren hängt davon ab, was im Detail beurkundet wird. Die einzelnen Dienstleistungen des Notars sind im Gerichts- und Notarkostengesetz mit den dafür maßgeblichen Gebührenansätzen aufgeführt. Pauschale Angaben, welche Notarkosten beim Immobilienerwerb anfallen, sind insoweit nicht möglich.

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Wie lassen sich Notarkosten beim Erwerb von Haus, Grundstück oder Wohnung sparen?

Erwerber übernimmt bestehende Grundschuld

Teils haben es die Parteien selbst in der Hand, die Notarkosten beim Immobilienerwerb gering zu halten. Ein Ansatz kann darin bestehen, dass eine bislang zugunsten des Verkäufers im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht gelöscht und vom Erwerber übernommen wird. Dadurch fallen auf Seiten des Verkäufers keine Löschungsgebühren für die Löschung der Grundschuld an, während der Erwerber keine Grundschuld für sich neu bestellen muss. Zudem ist die Grundschuld im Grundbuch bereits eingetragen und braucht dort nicht gelöscht und neu bestellt zu werden. Es genügt, wenn die Grundschuld vom Verkäufer auf den Erwerber durch Abtretung übertragen wird.

Zubehör wird im Kaufvertrag benannt

In Notarverträgen findet sich im Regelfall die Klausel: … „Mitverkauft sind bewegliche Bestandteile und Zubehör“. „Bewegliche Bestandteile“ sind mithin alles, was mit dem Gebäude nicht untrennbar verbunden ist. Dazu gehören meist die Einbauküche oder die Sauna im Keller. „Zubehör“ lässt sich leicht entfernen, beispielsweise die auf der Terrasse aufgestellte Sonnendach oder das Heizöl im Öltank. Der vereinbarte Kaufpreis deckt Bestandteile und Zubehör ab. In Abgrenzung dazu gibt es die wesentlichen und untrennbar mit der Immobilie verbundenen Bestandteile, beispielsweise der fest installierte Carport. Diese sind immer Teil des Kaufpreises und können nicht gesondert ausgewiesen werden.

Wird keine anderweitige Vereinbarung getroffen, unterliegen bewegliche Bestandteile und Zubehör als Teil des Kaufpreises der Grunderwerbsteuer. Dadurch kann sich der Kaufpreis und die darauf aufbauende Grunderwerbsteuer erheblich verteuern. Um diesen Kostenansatz zu vermeiden, können die Parteien bewegliche Bestandteile und Zubehör im Kaufvertrag ausdrücklich bezeichnen. Dann unterliegt der Kaufpreis insoweit nicht der Grunderwerbsteuer.

Beispiel: Verkäufer und Erwerber vereinbaren einen Kaufpreis von 300.000 €. Bei einer Grunderwerbsteuer von 6,5 % (z.B. im Saarland) fallen 19.500 € Grunderwerbsteuer an. Erklären die Parteien im Kaufvertrag, dass die im Haus befindliche Einbauküche, die Sauna im Keller, die Markise an der Hauswand und die Gardinen im Wohnzimmer einen Wert von 10.000 € ausmachen, wird die Grunderwerbssteuer lediglich auf einen Betrag von 290.000 € berechnet. Die Grunderwerbsteuer ermäßigt sich dadurch um 650 €. Die auf dem Grundstück gepflanzten Büsche, die sich nicht verpflanzen lassen, sind hingegen wesentliche, mit dem Grundstück verbundene Bestandteile.

Praxistipp: Hüten Sie sich davor, zur Kostenersparnis einen geringeren Kaufpreis zu beurkunden und Teile des Kaufpreises „bar auf die Hand“ zu begleichen. Eine solche Vereinbarung liefe im Hinblick auf den Anfall der Grunderwerbsteuer auf Steuerhinterziehung hinaus. Zudem müsste der Verkäufer das Risiko einkalkulieren, dass der Erwerber diesen Schwarzhandel ignoriert und keine Möglichkeit hätte, das Geld vom Erwerber einzufordern. Außerdem besteht das Risiko, dass der Kaufvertrag insgesamt nichtig ist.

Verzicht auf Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto

Im Regelfall zahlt der Erwerber den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder an den Grundschuldgläubiger des Verkäufers. In besonderen Fällen kann die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgen. Dazu zahlt der Erwerber den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars. Der Notar leitet das Geld an den Verkäufer weiter oder verteilt es an die Grundschuldgläubiger, soweit alle notwendigen Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung vorliegen. Allerdings wird das Notaranderkonto nicht auf Wunsch der Vertragsparteien eingerichtet, sondern bedarf eines berechtigten Sicherungsinteresse, das in § 57 BeurkG definiert ist.

Welche Kosten fallen beim Immobilienerwerb an?

Beim Verkauf einer Immobilie berechnen sich die Gebühren des Notars nach der Höhe des vereinbarten Kaufpreises und danach, welche Dienstleistungen der Notar im Einzelfall erbringen muss, um den Kaufvertrag abzuwickeln und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch herbeizuführen. Pauschal werden Notargebühren mit ca. 1,5 % des Kaufpreises beziffert. Bei höheren Kaufpreisen sinken die Notargebühren degressiv. Ein höherer Kaufpreis verursacht also relativ weniger Notarkosten als ein geringerer Kaufpreis.

Kaufpreis 300.000 € ohne Bestellung einer Grundschuld

  • Für den Entwurf und die Beurkundung des Kaufvertrages im Notartermin berechnet der Notar den zweifachen Gebührenansatz einer Beurkundungsgebühr (Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG). Es ergeben sich Notarkosten von 1270 €.
  • Um den Kaufvertrag abzuwickeln, muss der Notar die örtliche Gemeinde anschreiben, die den Verzicht auf deren gesetzliches Vorkaufsrecht erklären muss. Außerdem sind im Grundbuch eingetragene Gläubiger aufzufordern, eine eingetragene Grundschuld oder sonstige Rechte löschen zu lassen. Für diese Dienstleistungen kann der Notar nach Maßgabe des Kaufpreises eine halbe Vollzugsgebühr berechnen (Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG). Es ergeben sich Notarkosten von 318 €.
  • Aufgabe des Notars ist es zudem, die Abwicklung des Kaufvertrages zu begleiten sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen. Dafür darf er eine halbe Betreuungsgebühr in Rechnung stellen (Kostenverzeichnis Nr. 22200 GNotKG). Es ergeben sich Notarkosten von 318 €.
  • Porto und Kommunikation verursachen eine Kostenpauschale von 20 €.
  • Für die Anfertigung von Kopien fällt eine Pauschale von ca. zehn Euro an.
  • Auf den insgesamt sich ergebenden Nettobetrag ist die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 % = 488 € zu berechnen.
  • Für die Bearbeitung des Grundbuchs berechnet die Gerichtskasse zur Eintragung der Auflassungsvormerkung 318 € sowie für die Eintragung des neuen Eigentümers 635 €.

Bei einem Kaufpreis 300.000 € ergibt sich ein Kostenaufwand von insgesamt 3.255 €.

Bestellt der Erwerber zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld, fallen zusätzliche Gebühren an.

  • Für die Beurkundung berechnet der Notar eine Beurkundungsgebühr (Kostenverzeichnis Nr. 21200 GNotKG). Es fallen Notarkosten von 635 € + 19 % MWSt. = 121 € an.
  • Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch verursacht weitere 635 €.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € mit Bestellung einer Grundschuld in Höhe von 300.000 € beträgt der Kostenaufwand beim Immobilienerwerb 4.646 €.

  • Wickelt der Notar den Kaufvertrag wegen eines bestehenden Sicherungsinteresse über sein Treuhandkonto ab, verursacht die Abwicklung eine Treuhandgebühr von 635 € zzgl. 19 % MWSt. (Kostenverzeichnis Nr. 22201 GNotKG).
  • Erklärt der Erwerber, die zugunsten des Verkäufers im Grundbuch eingetragene Grundschuld in Höhe von 300.000 € übernehmen zu wollen, berechnet der Notar für die Beurkundung der Abtretung der Grundschuld eine Gebühr von 318 € zzgl. 19 % MWSt.. Um die Grundschuld im Grundbuch auf den Erwerber zu übertragen, berechnet die Gerichtskasse gleichfalls 318 €.

Würde der Käufer die eingetragene Grundschuld hingegen löschen lassen und der Erwerber eine neue Grundschuld über 300.000 € beurkunden, würde der Notar für die Beurkundung der Grundschuld 635 € und die Gerichtskasse für die Eintragung der Grundschuld weitere 635 € berechnen. Die Abtretung einer bestehenden Grundschuld ist also deutlich kostengünstiger.

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