Teilungsversteigerung: Kosten im Online-Rechner ermitteln

In der Teilungsversteigerung werden Immobilien öffentlich versteigert. Die Teilungsversteigerung kann eine Option darstellen, wenn Sie sich als Miterbe in der Erbengemeinschaft nicht darüber verständigen können, wie Sie mit einer zum Nachlass gehörenden Immobilie verfahren wollen. Da die Teilungsversteigerung Verfahrensgebühren verursacht und Immobilien oft unter Wert versteigert werden, sollten Sie genau prüfen, ob die Teilungsversteigerung die richtige Option für Sie ist. Ermitteln Sie nachfolgend welche Arten von Kosten auf Sie zukommen und wie hoch diese sind.

Eingabehilfen zum Kostenrechner Teilungsversteigerung

• Verkehrswert des zu versteigernden Grundstücks oder der Immobilie: Hier wird der Benutzer aufgefordert, den geschätzten Wert der Immobilie oder des Grundstücks einzugeben, das zur Versteigerung steht. Es gibt auch einen Tipp, der dem Benutzer hilft, den besten Verkaufspreis zu ermitteln, abhängig von der Herkunft des Benutzers.
• Ihr Anteil an der Immobilie in %: Hier kann der Benutzer den Prozentsatz seines Anteils an der Immobilie eingeben. Dies ist nützlich, um die Kosten zu berechnen, die der Benutzer tragen muss, wenn die Teilungsversteigerung erfolgreich durchgeführt wird.

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Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miterbe, Vorerbe, Nacherbe nach Eintritt des Nacherbfalls, Käufer des Erbteils beim Erbteilskauf, Pfändungspfandgläubiger, Nießbraucher oder Testamentsvollstrecker kann beim Gericht beantragen, eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu versteigern.

Sind Sie Miterbe, brauchen Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Für Ihren Antrag genügt es, wenn Sie Ihr Erbrecht mithilfe eines Erbscheins oder einer Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) und dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts nachweisen.

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Brauchen Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners für Ihren Versteigerungsantrag?

Stellt Ihr Anteil an der Erbengemeinschaft Ihr gesamtes oder Ihr wesentliches Vermögen dar (mindestens ca. 90 %), benötigen Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners, wenn Sie die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen wollen. Nach dem Eherecht ist es nämlich so, dass Sie nur mit Zustimmung Ihres Ehepartners über Ihr gesamtes Vermögen verfügen können. Macht Ihr Erbanteil an der Immobilie Ihr wesentliches Vermögen aus, stellt der Versteigerungsantrag eine solche Verfügung dar.

Fehlt die Zustimmung Ihres Ehepartners, können Ihre Miterben als Antragsgegner Ihren Versteigerungsantrag beanstanden. Das Gericht ist von Amts wegen nicht verpflichtet, die Zustimmung zu prüfen, es sei denn, dass auch für das Gericht offensichtlich ist, dass die Immobilie Ihr gesamtes Vermögen darstellt. Die Zustimmung Ihres Ehepartners muss bereits vorliegen, wenn Sie die Teilungsversteigerung beantragen und nicht erst, wenn der Zuschlag erteilt wird. Verweigert der Ehepartner grundlos die Zustimmung, müssen Sie ihn oder sie vorab auf Zustimmung verklagen und können erst danach den Versteigerungsantrag bei Gericht stellen.

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Was ist der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Der Unterschied ergibt sich daraus, dass die Teilungsversteigerung die Aufhebung einer Gemeinschaft (Erbengemeinschaft, Ehe) bezweckt und auf Antrag eines Miteigentümers (Miterbe, Ehepartner) eingeleitet wird. Bei der normalen Zwangsversteigerung stellt hingegen ein Gläubiger den Versteigerungsantrag, der selbst nicht Eigentümer oder Miteigentümer ist.

Ein weiterer Unterschied ergibt sich daraus, dass die Zwangsversteigerung einen vollstreckbaren Titel erfordert (z.B. eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank), während die Teilungsversteigerung gerade keinen solchen vollstreckbaren Titel erfordert, vielmehr bei der Erbengemeinschaft jeder Miterbe das Recht hat, mit dem bloßen Versteigerungsantrag bei Gericht auch ohne einen formellen Vollstreckungstitel die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.

Welche Rolle spielt Ihre Erbquote in der Erbengemeinschaft?

Sind Sie Alleinerbe, können Sie jederzeit nach eigenem Ermessen über die Immobilie verfügen. Eine Teilungsversteigerung kommt nicht in Betracht. Sind Sie hingegen Miterbe in einer Erbengemeinschaft, bleibt oft nur der Weg der Teilungsversteigerung, um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.

Dabei kommt es auf Ihre Erbquote nicht an. Sie sind antragsberechtigt, auch wenn Sie nur eine geringere Erbquote als die anderen Miterben haben. Im Prinzip genügt ein Erbteil von einem Prozent. Sie brauchen auch keinen Beschluss der Erbengemeinschaft herbeizuführen. Allein Ihr Wunsch, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen, genügt, um die Teilungsversteigerung auf den Weg zu bringen. Solange Sie das Verfahren allein führen und kein anderer Miterbe dem Verfahren beitritt, können Sie ohne Rücksprache mit Ihren Miterben das Verfahren führen, genauso gut die einstweilige Einwilligung des Verfahrens bewilligen oder den Versteigerungsantrag zurückziehen.

Alternative zur Teilungsversteigerung: Verkaufen Sie Ihren Erbanteil

Möchten Sie nicht selbst am Versteigerungsverfahren teilnehmen, könnte Ihre Option auch darin bestehen, dass Sie Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verkaufen. Da Sie nur die Erbschaft als Summe der zum Nachlass gehörenden Vermögenswerte und nicht nur Ihren Anteil an einzelnen Vermögenswerten verkaufen können, können Sie auch nicht Ihren Erbanteil an der Immobilie allein verkaufen.

Bei einem Erbteilskauf verkaufen Sie Ihren Erbanteil insgesamt an einen Erwerber. Damit scheiden Sie aus der Erbengemeinschaft aus. Es ist dann dem bis dahin unbeteiligten Erwerber überlassen, sich mit der Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und gegebenenfalls die Teilungsversteigerung der Immobilie in die Wege zu leiten.

Sie können Ihren Erbanteil in jeder Phase des Verfahrens verkaufen und einen Erbteilskaufvertrag beurkunden. Sofern Sie Ihren Erbanteil an eine fremde Person verkaufen, haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können Ihren Erbanteil gegen Zahlung des mit dem Erwerber vereinbarten Kaufpreises übernehmen.

Der Vertrag über den Erbschaftskauf muss notariell beurkundet werden. Sie verkaufen Ihren Erbanteil am Nachlass in dem Zustand, in dem sich der Nachlass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet. Anders als bei normalen Kaufverträgen trägt der Erwerber vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Immobilie. Ruiniert beispielsweise eine Windhose das Dach der Immobilie, muss der Erwerber dennoch den vollen Kaufpreis für den Kauf Ihres Erbanteils bezahlen. Er kann sich nicht darauf berufen, dass die Immobilie an Wert verloren hätte.

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Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt?

Der Verkehrswert einer Immobilie muss nach sachlichen und objektiven Kriterien bestimmt werden. Ihre subjektiven Einschätzungen als Mitinhaber oder Miteigentümer Immobilie sind allein noch keine Grundlage, den Verkehrswert zu bestimmen. Letztlich bestimmt sich der Kaufpreis und damit der Verkehrswert einer Immobilie danach, was ein Interessent bereit ist, für die Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt konkret zu bezahlen.

Die Ermittlung des Verkehrswertes hängt mithin davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt. Unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, Wohnungseigentum, Teileigentum, vermietete Objekte oder Gewerbeimmobilien haben teils eigene Bewertungsregeln.

Damit das Gericht eine Grundlage hat, die Immobilie in der Teilungsversteigerung zu versteigern, muss zwangsläufig ein Sachverständiger den Verkehrswert bestimmen. Sachverständige orientieren sich bei der Einschätzung des Verkehrswertes an vorgegebenen Standards. Grundlage ist mithin die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Als Sachverständige werden im Regelfall nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt. Ein Immobilienmakler, den Sie bereits vorab mit der Verwertung der Immobilie beauftragt haben, kommt dafür nicht in Betracht. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind meist Bauingenieure und Architekten, die besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobilienbewertung erworben haben. Der Sachverständige bezieht mithin folgende Kriterien in seine Begutachtung ein:

• Quadratmeterpreise und Raummeterpreise bei selbstgenutzten Immobilien, die für vergleichbare Objekte in der Region bezahlt werden
• Substanzwert des Objekts
• Ertragswert des Objekts, wenn das Objekt vermietet ist
• Örtliche Lage des Objekts
• Nutzungsmöglichkeiten des Objekts
• Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren, die das Objekt und seine Umgebung beeinflussen (Infrastruktur, Wohngegend, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten, Einkaufsgelegenheiten, soziales Umfeld, örtliche Lage, Denkmalschutz, Ausstattungsstandard, Baumängel, Restnutzungsdauer)
• Heranziehung von Vergleichsobjekten in der Region
• Marktberichte über die Verkehrswerte und Verkaufspreise in einer Region
• Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse der Gemeinden
• Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden

Fazit

Die Teilungsversteigerung einer Immobilie ist sicherlich eine gute Option, eine Erbengemeinschaft abzuwickeln. Sie ist aber keinesfalls die beste Option und sollte eher als Ultima Ratio verstanden werden, wenn alternative Verwertungsmöglichkeiten nicht in Betracht kommen.